El mercado de Vivienda de Interés Social (VIS) en el Valle del Cauca enfrenta una coyuntura compleja. Si bien la oferta de proyectos se mantiene activa, el acceso real a la propiedad para un hogar con ingresos entre 1.5 y 2 salarios mínimos depende de una arquitectura financiera cada vez más ajustada.
El precio tope de la VIS, proyectado sobre los 150 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV), sitúa el valor de estos inmuebles cerca de los $217.5 millones de pesos. Sin embargo, el precio de lista es solo el punto de partida de una estructura de costos y riesgos que el comprador debe asumir.
1. La Indexación al salario mínimo: incertidumbre en el precio final
La mayoría de los proyectos VIS en Cali no se comercializan a precio fijo en pesos, sino en SMMLV proyectados al año de escrituración. Esta modalidad traslada el riesgo inflacionario del constructor al comprador.
- El mecanismo: si un hogar separa un inmueble en 2023 con una proyección de salario mínimo, y los decretos gubernamentales de aumento salarial en 2024 y 2025 son superiores a lo estimado, el valor final de la vivienda aumenta proporcionalmente.
- El impacto: este incremento no es cubierto por el subsidio (que tiene un techo) ni necesariamente por el crédito pre-aprobado. Esto genera una “brecha de cierre” al momento de la entrega, obligando al comprador a conseguir recursos propios adicionales (entre $10 y $20 millones) en un corto plazo para no perder el negocio y las arras entregadas.
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2. La entrega en “obra gris”: un costo de capital excluido
A diferencia de la vivienda No VIS, la norma permite la entrega de la VIS en condiciones de habitabilidad mínima (obra gris). Esto implica la ausencia de acabados esenciales: pisos, estuco, pintura, carpintería de madera (puertas/closets) y cocina integral.
- Análisis financiero: se estima que la adecuación básica de una unidad de 50m² requiere una inversión posventa oscila entre el 10% y el 15% del valor del inmueble ($20 a $30 millones).
- El problema de fondo: dado que el crédito hipotecario VIS cubre la adquisición del inmueble pero no su remodelación, las familias suelen recurrir a créditos de consumo o libre inversión. Estos productos financieros manejan tasas de interés considerablemente más altas que las hipotecarias, elevando la carga mensual del hogar y reduciendo su liquidez.
3. UVR vs. Pesos: la estructura de la deuda
Para que la capacidad de endeudamiento de un hogar de bajos ingresos sea viable ante el banco, las entidades financieras suelen aprobar créditos en UVR (Unidad de Valor Real) en lugar de tasa fija en Pesos.
- La dinámica: la UVR permite una cuota inicial más baja, lo que facilita el acceso. Sin embargo, al estar indexada a la inflación, tanto la cuota mensual como el saldo del capital adeudado se ajustan periódicamente.
- El riesgo: en escenarios de inflación alta o persistente, la amortización a capital es lenta durante los primeros años. Esto implica que el propietario asume un pasivo que puede crecer nominalmente en el tiempo, comprometiendo su patrimonio neto a largo plazo.
4. Gastos de escrituración y registro
Un rubro frecuentemente omitido en la planificación inicial son los gastos notariales y de registro (Boleta Fiscal y Rentas Departamentales). En el Valle del Cauca, estos costos representan aproximadamente entre el 3% y el 4% del valor total del inmueble.
Estos valores no son financiables mediante el crédito hipotecario ni cubiertos por los subsidios de vivienda (Mi Casa Ya o Cajas de Compensación), por lo que requieren liquidez inmediata por parte del comprador al momento de la firma de la escritura.
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5. El factor territorial: desplazamiento a la periferia
Debido al valor del suelo urbano en Cali, la oferta VIS se ha concentrado en municipios conurbados como Jamundí, Candelaria y Yumbo.
Si bien el valor del metro cuadrado es menor, el análisis de asequibilidad debe incorporar el coste operativo del hogar. El traslado diario hacia los centros de trabajo en Cali implica un aumento en el gasto de transporte y tiempo, restando capacidad de pago disponible para la cuota hipotecaria y afectando la calidad de vida.
6. Caso de estudio: el costo real y el esfuerzo familiar
Para ejemplificar la carga real, supongamos qu un hogar con un ingreso mensual de $2.847.000 (2 SMMLV), que maximiza los subsidios concurrentes por un total de $71.1 millones.
- Deuda principal: restando los subsidios, el hogar debe solicitar un crédito principal de $142.3 millones.
- La cuota inviable: para pagar esos $142.3 millones en 20 años a una tasa promedio, la cuota mensual ascendería a cerca de $1.56 millones, lo que representa el 55% de su ingreso total, superando el límite legal de endeudamiento del 40%.
- El sacrificio: para que el banco apruebe el crédito, el hogar debe extender el plazo a 30 años o aceptar un crédito en UVR (Unidad de Valor Real), cuya deuda crece con la inflación.
Costo final de la vivienda:
A pesar de que el precio de venta es de $213.5 millones, el costo final real del inmueble para este hogar, después de pagar capital, intereses, acabados y gastos de cierre durante 20 años, se proyecta en aproximadamente $319.5 millones de pesos.
Esto implica que, aunque el Estado subsidió $71.1 millones, la familia termina pagando cerca de $106 millones adicionales al precio de venta original por concepto de intereses y costos no financiados, lo que evidencia que la ayuda subsidia la entrada, pero no el sostenimiento.
